В Узбекистане впервые опубликовали официальную картину средних цен на квартиры, частные дома и нежилую недвижимость сразу по 35 городам и районам. Мониторинг охватил 12 из 14 крупных агломераций страны и показал огромный разрыв между столицей и регионами: если в Шайхантахурском районе Ташкента квадратный метр квартиры в среднем оценивается в 25,3 млн сумов, то в Кувасае примерно в 4,5 млн сумов.
То есть средний квадратный метр в самой дорогой из исследованных локаций стоит почти в 5,6 раза дороже, чем в самой доступной.
Но квартиры — только часть картины. Ещё сильнее разрыв заметен на рынке частных домов и земли: в Мирзо-Улугбекском районе Ташкента средняя стоимость одной сотки при индивидуальном доме достигла примерно 1,72 млрд сумов, тогда как в Касане — около 70,4 млн сумов.
Разбираем, где в Узбекистане самые дорогие и дешёвые квартиры в 2026 году, сколько стоит жильё по районам Ташкента, где выгоднее покупать недвижимость в регионах, почему эти цифры нельзя воспринимать как гарантированную цену конкретной квартиры и что вообще означает новая система массовой оценки недвижимости.
Что произошло: в Узбекистане впервые составили такую карту цен
По состоянию на 1 сентября 2026 года Национальный центр по массовой оценке недвижимого имущества проанализировал рынок недвижимости в 12 из 14 крупных агломераций Узбекистана.
Исследование охватило 35 городов и районов. Для каждого из них были представлены средние показатели по трём категориям:
- квартиры — цена за 1 кв. м;
- индивидуальные дома — стоимость одной сотки;
- нежилые объекты — цена за 1 кв. м.
Мониторинг проводится в рамках государственной реформы рынка недвижимости. Её правовой основой стал Указ Президента № УП-43 от 5 марта 2025 года о внедрении системы массовой оценки недвижимого имущества.
Смысл реформы — приблизить официальную оценку недвижимости к реальной рыночной ситуации и создать регулярно обновляемую базу данных по стоимости жилья, земли и коммерческих объектов.
Самые дорогие квартиры в Узбекистане — в Шайхантахурском районе
Абсолютным лидером среди всех 35 исследованных территорий стал Шайхантахурский район Ташкента.
Средняя стоимость квартиры здесь оценивается в:
25,3 млн сумов за 1 кв. м.
Это примерно 2,1 тысячи долларов за квадратный метр по курсу, использованному в опубликованных данных.
Следом идут:
- Мирабадский район — 23,2 млн сумов за кв. м;
- Яккасарайский район — 20,5 млн сумов;
- Мирзо-Улугбекский район — 19,6 млн сумов;
- Юнусабадский район — 17 млн сумов;
- Чиланзарский район — 16,7 млн сумов.
Таким образом, вся верхняя часть рейтинга по квартирам занята Ташкентом.
Самые дешёвые квартиры — в Кувасае
Самая низкая средняя стоимость квартир среди всех охваченных мониторингом территорий зафиксирована в Кувасае Ферганской области.
Там квадратный метр квартиры стоит в среднем около:
4,5 млн сумов за кв. м.
Для сравнения: это почти в 5,6 раза дешевле Шайхантахурского района.
Среди других относительно доступных территорий:
- Касан — 4,8 млн сумов за кв. м;
- Хива — 4,8 млн сумов;
- Маргилан — 5,6 млн сумов;
- Нукус — 5,6 млн сумов;
- Каган — 6 млн сумов;
- Китаб — 6,1 млн сумов.
Цены на квартиры по всем районам Ташкента
В столице разница между районами тоже очень большая. Самый дорогой квадратный метр в Шайхантахуре более чем в два раза дороже, чем в Янгихаётском районе.
| Район Ташкента | Средняя цена квартиры за 1 кв. м |
|---|---|
| Шайхантахурский | 25,3 млн сумов |
| Мирабадский | 23,2 млн сумов |
| Яккасарайский | 20,5 млн сумов |
| Мирзо-Улугбекский | 19,6 млн сумов |
| Юнусабадский | 17 млн сумов |
| Чиланзарский | 16,7 млн сумов |
| Алмазарский | 14,2 млн сумов |
| Яшнабадский | 14,2 млн сумов |
| Учтепинский | 13,7 млн сумов |
| Бектемирский | 11,5 млн сумов |
| Сергелийский | 11,5 млн сумов |
| Янгихаётский | 11 млн сумов |
Сколько примерно стоит обычная квартира в Ташкенте
Чтобы цифры за квадратный метр были понятнее, можно условно посчитать стоимость квартиры площадью 60 кв. м.
Это не цена конкретной квартиры, а простой математический ориентир на основе средней стоимости квадратного метра.
| Район | Средняя цена 1 кв. м | Условная квартира 60 кв. м |
|---|---|---|
| Шайхантахурский | 25,3 млн | ≈ 1,52 млрд сумов |
| Мирабадский | 23,2 млн | ≈ 1,39 млрд сумов |
| Яккасарайский | 20,5 млн | ≈ 1,23 млрд сумов |
| Мирзо-Улугбекский | 19,6 млн | ≈ 1,18 млрд сумов |
| Юнусабадский | 17 млн | ≈ 1,02 млрд сумов |
| Чиланзарский | 16,7 млн | ≈ 1 млрд сумов |
| Алмазарский | 14,2 млн | ≈ 852 млн сумов |
| Яшнабадский | 14,2 млн | ≈ 852 млн сумов |
| Учтепинский | 13,7 млн | ≈ 822 млн сумов |
| Бектемирский | 11,5 млн | ≈ 690 млн сумов |
| Сергелийский | 11,5 млн | ≈ 690 млн сумов |
| Янгихаётский | 11 млн | ≈ 660 млн сумов |
Получается, что условная квартира площадью 60 кв. м в Шайхантахурском районе по среднему показателю может оцениваться примерно в 1,52 млрд сумов, а в Янгихаётском — примерно в 660 млн сумов.
Разница — около 858 млн сумов на квартире одинаковой площади.
Почему Шайхантахур оказался самым дорогим
Опубликованные данные сами по себе фиксируют цены, но не устанавливают одну официальную причину лидерства конкретного района.
Однако методика массовой оценки учитывает факторы, которые напрямую связаны со стоимостью недвижимости:
- местоположение;
- близость к центру;
- наличие инженерных коммуникаций;
- общественный транспорт;
- социальные объекты;
- крупные торговые центры;
- экономический потенциал территории;
- площадь недвижимости;
- год постройки здания;
- материал стен;
- этаж.
Шайхантахурский район включает как исторический центр, так и наиболее дорогие современные проекты в центральной части города. В том числе именно здесь расположен Tashkent City и крупные новые жилые комплексы.
Но это не означает, что каждая квартира в Шайхантахуре стоит 25,3 млн сумов за метр. Внутри одного района цены могут отличаться в разы в зависимости от конкретной улицы, дома, возраста здания, этажа, площади и состояния объекта.
Мирабад и Яккасарай тоже остаются очень дорогими
Второе место занимает Мирабадский район со средней стоимостью 23,2 млн сумов за кв. м.
Третье — Яккасарайский район: 20,5 млн сумов.
Эти районы относятся к центральной части столицы, где сосредоточено много деловой, транспортной и коммерческой инфраструктуры.
При этом в сегменте частных домов Яккасарай поднимается ещё выше: одна сотка в среднем оценивается примерно в 1,64 млрд сумов.
А самая дорогая земля — уже не в Шайхантахуре
Если перейти от квартир к частным домам, рейтинг меняется.
Самая высокая средняя стоимость одной сотки зафиксирована в Мирзо-Улугбекском районе Ташкента — около:
1,7199 млрд сумов за сотку.
Далее следуют:
- Яккасарайский — 1,6436 млрд сумов за сотку;
- Юнусабадский — 1,444 млрд сумов;
- Мирабадский — 1,0814 млрд сумов;
- Шайхантахурский — 950,6 млн сумов.
Самая доступная земля среди районов столицы отмечена в Бектемирском районе — около 394 млн сумов за сотку.
Цены на частные дома по районам Ташкента
| Район | Средняя стоимость сотки |
|---|---|
| Мирзо-Улугбекский | 1,7199 млрд сумов |
| Яккасарайский | 1,6436 млрд сумов |
| Юнусабадский | 1,444 млрд сумов |
| Мирабадский | 1,0814 млрд сумов |
| Шайхантахурский | 950,6 млн сумов |
| Чиланзарский | 830,4 млн сумов |
| Алмазарский | 766,2 млн сумов |
| Учтепинский | 698,8 млн сумов |
| Яшнабадский | 574,9 млн сумов |
| Сергелийский | 494,7 млн сумов |
| Янгихаётский | 404,7 млн сумов |
| Бектемирский | 394 млн сумов |
Коммерческая недвижимость: самый дорогой район снова Мирзо-Улугбекский
В сегменте нежилой недвижимости первое место по Ташкенту занимает Мирзо-Улугбекский район.
Средняя стоимость нежилого объекта здесь составляет около 24,4 млн сумов за кв. м.
Далее:
- Мирабадский — 23 млн сумов;
- Яккасарайский — 21,9 млн сумов;
- Юнусабадский — 19,8 млн сумов;
- Шайхантахурский — 18,6 млн сумов;
- Яшнабадский — 16 млн сумов.
Самая низкая средняя цена нежилой недвижимости среди районов Ташкента отмечена в Бектемирском районе — около 8,3 млн сумов за кв. м.
Самарканд — самый дорогой город за пределами столицы
Если не учитывать районы Ташкента, лидером среди исследованных городов стал Самарканд.
Средняя стоимость квартир там составляет примерно:
11,8 млн сумов за кв. м.
Это примерно 1000 долларов за квадратный метр.
Самарканд также лидирует среди региональных городов по частным домам — около 472,1 млн сумов за сотку — и по нежилой недвижимости: 12,9 млн сумов за кв. м.
То есть среди региональных городов Самарканд оказался самым дорогим сразу по нескольким ключевым категориям.
Чирчик и Бухара тоже находятся в верхней части рейтинга
После Самарканда среди регионов заметно выделяется Чирчик: квартиры там стоят в среднем около 9 млн сумов за кв. м.
В Бухаре — примерно 8,4 млн сумов за кв. м.
Нежилая недвижимость в Бухаре заметно дороже квартир: средняя стоимость достигает примерно 10,2 млн сумов за кв. м.
Цены на квартиры в регионах: большая таблица
| Город / район | Квартиры, средняя цена за 1 кв. м |
|---|---|
| Самарканд | 11,8 млн сумов |
| Чирчик | 9 млн сумов |
| Бухара | 8,4 млн сумов |
| Янгиюль | 8,2 млн сумов |
| Шахрисабз | 7,6 млн сумов |
| Термез | 7,6 млн сумов |
| Навои | 7,5 млн сумов |
| Ангрен | 7,1 млн сумов |
| Алмалык | 7,1 млн сумов |
| Коканд | 7 млн сумов |
| Ургенч | 6,9 млн сумов |
| Ахангаран | 6,6 млн сумов |
| Денау | 6,6 млн сумов |
| Карши | 6,4 млн сумов |
| Каттакурган | 6,3 млн сумов |
| Чиназ | 6,3 млн сумов |
| Китаб | 6,1 млн сумов |
| Каган | 6 млн сумов |
| Нукус | 5,6 млн сумов |
| Маргилан | 5,6 млн сумов |
| Касан | 4,8 млн сумов |
| Хива | 4,8 млн сумов |
| Кувасай | 4,5 млн сумов |
Где самая дешёвая земля
Самая низкая средняя стоимость сотки среди всех исследованных территорий зафиксирована в Касане Кашкадарьинской области.
Показатель составляет около:
70,4 млн сумов за сотку.
Для сравнения, в Мирзо-Улугбекском районе Ташкента — 1,7199 млрд сумов.
Разница составляет более чем 24 раза.
Среди относительно доступных по земле территорий также:
- Чиназ — 81,9 млн сумов за сотку;
- Ахангаран — 92,5 млн сумов;
- Кувасай — 93,7 млн сумов;
- Нукус — 98,3 млн сумов;
- Ангрен — 106,7 млн сумов.
Где самая дешёвая коммерческая недвижимость
По нежилым объектам самым доступным из обследованных городов оказался Янгиюль.
Средняя стоимость там составляет около:
3,7 млн сумов за кв. м.
На противоположном конце рейтинга — Мирзо-Улугбекский район Ташкента с 24,4 млн сумов.
Таким образом, средний квадратный метр коммерческой недвижимости в лидирующей столичной локации стоит примерно в 6,6 раза дороже.
Что означает «средняя цена»: важное уточнение
Эти цифры нельзя воспринимать как официальный прайс-лист, по которому кто-то обязан продавать квартиру.
Речь идёт о средних рыночных ориентирах, полученных на основе анализа данных рынка.
Национальный центр массовой оценки объяснял, что при расчётах используются:
- объявления с электронных торговых площадок;
- открытые источники;
- данные риелторских организаций;
- нотариально оформленные сделки купли-продажи.
Аномально высокие и аномально низкие цены исключаются из расчёта.
Кроме того, поскольку цена в объявлении часто выше реальной цены сделки, методика может применять специальный дисконт. Национальный центр ранее указывал, что в используемой модели к предложениям может применяться скидка примерно 20%, а её размер может меняться в зависимости от конкретного рынка и района.
Почему реальная квартира может стоить намного дороже или дешевле средней
Средний показатель по району не учитывает каждую деталь конкретной квартиры.
На стоимость могут сильно повлиять:
- точный адрес;
- удалённость от метро;
- новостройка или вторичный рынок;
- этаж;
- вид из окна;
- площадь;
- возраст дома;
- материал здания;
- наличие парковки;
- планировка;
- состояние подъезда и двора;
- ремонт;
- мебель и техника;
- срочность продажи.
Причём сам Национальный центр отмечает, что ремонт квартиры в текущей модели массовой оценки отдельно не учитывается, поскольку соответствующих данных нет в кадастровой базе. По умолчанию квартира рассматривается как объект со средним состоянием.
Поэтому элитная квартира с дизайнерским ремонтом и панорамой в том же районе может стоить гораздо дороже средней оценки, а квартира в старом доме без ремонта — существенно дешевле.
Это то же самое, что кадастровая стоимость?
Нет.
Одна из причин запуска реформы как раз в том, что прежняя кадастровая стоимость часто очень сильно расходилась с реальной рыночной.
В ходе экспериментальной массовой оценки Ташкента ранее были оценены более 600 тысяч квартир и более 200 тысяч частных домов.
Совокупная оценочная стоимость квартир оказалась примерно в 7,4 раза выше их прежней кадастровой стоимости, а по частным домам разрыв достиг примерно 15 раз.
Именно такой разрыв власти хотят постепенно устранить новой системой.
Означает ли новая оценка, что налог на квартиру вырастет в 7 раз?
Нет, автоматически этого не происходит.
Национальный центр ранее отдельно разъяснял, что текущие результаты экспериментальной массовой оценки не используются напрямую для расчёта налогов.
Задача на нынешнем этапе — проверить методику, показать собственникам результаты, собрать замечания и сформировать более объективную систему оценки.
Отдельные предложения по тому, как результаты массовой оценки будут применяться к налогам, должны разрабатываться государственными органами дополнительно.
Поэтому утверждать, что после публикации новых цен налог на недвижимость автоматически увеличится в несколько раз, некорректно.
Зачем государству вообще знать реальную стоимость квартир
Реформа нужна не только для налогов.
Согласно Указу № УП-43, массовая оценка должна помочь приблизить стоимость недвижимости к рыночной для разных целей:
- купли-продажи;
- налогообложения;
- передачи имущества в залог;
- изъятия недвижимости для общественных нужд;
- анализа рынка;
- банковской и инвестиционной оценки.
Кроме того, государство планирует создать постоянно обновляемую базу данных рынка недвижимости.
Что это даёт обычному покупателю квартиры
Для покупателя такие данные могут стать дополнительной точкой сравнения.
Например, если собственник просит 35 млн сумов за квадратный метр в районе, где средняя цена составляет 14 млн, покупатель получает повод разобраться, чем именно объект настолько отличается от других.
Это не значит, что цена продавца обязательно завышена. Квартира может находиться в дорогой новостройке, иметь исключительное местоположение или другие преимущества.
Но публичная средняя цена делает рынок чуть прозрачнее и помогает хотя бы примерно понять уровень конкретной локации.
Что это даёт продавцу недвижимости
Продавцу данные также могут быть полезны.
Одна из проблем рынка — ситуации, когда собственник не понимает реальную стоимость своего объекта и либо сильно завышает цену, либо, наоборот, продаёт имущество дешевле рынка.
Средняя стоимость района и ценовой зоны даёт отправную точку, от которой можно оценивать уже особенности конкретной квартиры.
Почему данные именно по 12 из 14 агломераций
Мониторинг пока находится в процессе расширения.
Государственная система массовой оценки внедряется поэтапно.
Первый этап охватывал Ташкент в 2025–2026 годах.
Следующий этап — Нукус и областные центры в 2026–2027 годах.
Далее система должна распространяться на остальные территории.
На 1 сентября текущий мониторинг успел охватить 12 крупных агломераций и 35 городов и районов, поэтому опубликованный рейтинг ещё не является абсолютно полной таблицей всех населённых пунктов Узбекистана.
Почему нельзя говорить, что Кувасай — самое дешёвое место во всём Узбекистане
Формально правильнее говорить: Кувасай показал самую низкую среднюю стоимость квартир среди 35 территорий, вошедших в опубликованный мониторинг.
Исследование не охватывает каждый район и каждый населённый пункт страны.
В небольших городах и удалённых районах могут существовать более дешёвые объекты, которые просто не входят в этот набор данных.
То же самое касается и утверждения о самом дорогом жилье: Шайхантахур — лидер именно по средней стоимости квадратного метра среди обследованных территорий.
Что видно из нового рейтинга недвижимости Узбекистана
Первый большой срез показывает сразу несколько тенденций.
Первое: Ташкент остаётся отдельным ценовым рынком. Даже самый доступный столичный район — Янгихаётский с 11 млн сумов за метр — стоит почти столько же, сколько лидер среди регионов Самарканд с 11,8 млн.
Второе: центральные районы столицы имеют огромную премию. Шайхантахур, Мирабад и Яккасарай заметно отрываются от периферийных районов.
Третье: рынок земли отличается от рынка квартир. Лидер по квартирам — Шайхантахур, а по стоимости сотки — Мирзо-Улугбекский район.
Четвёртое: коммерческая недвижимость живёт по своей логике. Например, Янгиюль не является самым дешёвым по квартирам, но показывает самую низкую стоимость нежилого квадратного метра среди обследованных территорий.
Пятое: разрыв между столицей и регионами остаётся огромным — не только в абсолютных суммах, но и по стоимости земли.
Топ самых дорогих квартир по новому мониторингу
- Шайхантахурский район Ташкента — 25,3 млн сумов за кв. м;
- Мирабадский район — 23,2 млн;
- Яккасарайский район — 20,5 млн;
- Мирзо-Улугбекский район — 19,6 млн;
- Юнусабадский район — 17 млн;
- Чиланзарский район — 16,7 млн;
- Алмазарский и Яшнабадский — по 14,2 млн;
- Учтепинский — 13,7 млн;
- Самарканд — 11,8 млн;
- Бектемирский и Сергелийский районы Ташкента — по 11,5 млн.
Топ самых доступных квартир среди исследованных территорий
- Кувасай — 4,5 млн сумов за кв. м;
- Касан — 4,8 млн;
- Хива — 4,8 млн;
- Маргилан — 5,6 млн;
- Нукус — 5,6 млн;
- Каган — 6 млн;
- Китаб — 6,1 млн;
- Каттакурган — 6,3 млн;
- Чиназ — 6,3 млн;
- Карши — 6,4 млн.
Главное: сколько теперь стоит квадратный метр в Узбекистане
Если максимально коротко, новый официальный мониторинг показывает следующий диапазон:
квартиры: от 4,5 млн до 25,3 млн сумов за квадратный метр;
индивидуальные дома: от 70,4 млн сумов до 1,7199 млрд сумов за одну сотку;
нежилая недвижимость: от 3,7 млн до 24,4 млн сумов за квадратный метр.
Самая высокая средняя цена квартир — в Шайхантахурском районе Ташкента.
Самая низкая среди обследованных территорий — в Кувасае.
Самая дорогая сотка — в Мирзо-Улугбекском районе.
Самая дешёвая сотка — в Касане.
Самая дорогая нежилая недвижимость — снова в Мирзо-Улугбекском районе.
Самая доступная коммерческая площадь — в Янгиюле.
Как узнать оценку именно своей квартиры
Для собственников действует государственный сервис просмотра результатов массовой оценки недвижимости.
На портале My.gov.uz можно посмотреть результат оценки объекта и подать заявление на его пересмотр.
Услуга предоставляется бесплатно.
Если собственник считает, что расчёт не учитывает важные характеристики объекта или содержит ошибочные данные, предусмотрена возможность направить возражение и добиться повторного рассмотрения.
